その業務、大丈夫？～不動産管理業者ができること、できないこと～
先日、顧問先の不動産業者の従業員の方から「オーナーから賃料を上げる交渉をしてほしいと言われているので、賃料増額を通知する書面を作ってほしい」との依頼がありました。
不動産のオーナーは管理会社に任せておけばなんでもやってくれると思いがちです。しかし、今回の依頼については考えなければならない問題があります。
不動産業者が借主と交渉をしていいのか！？という視点です。
どういうことかというと、弁護士法72条が以下の通り定めています。
「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。」
簡単に言うと、報酬を得る目的で、弁護士以外の者が、裁判等の手続だけでなく、一般の法律事件の代理や、法律事務を取り扱うことはできない、と規定です。
これを今回の依頼に引き直して考えてみると、どうでしょうか。
まず、何であれ無償であれば問題はないのですが、不動産管理を業者が行う場合、これを無償でやっていることはありえないでしょう。
そうすると「報酬を得る目的」と評価されてしまいます。
その上で、賃料の増額交渉や、そのための書類の作成は、まさに「法律に関しての代理」または、「法律事務」に該当してしまいます。
そうすると、これを漫然とOKするわけにもいかなくなってくるのです。
弁護士法72条違反については、
二年以下の懲役又は三百万円以下の罰金
という罰則が定められているのです（弁護士法77条）。
そして、この条文は別に弁護士だけを罰する内容とはなっていません。そうすると、上記の不動産業者からのご相談について漫然と私が書類を作成してしまい、不動産業者が借主にオーナーの代理として賃料増額の交渉をしてしまうとなると、私も罰則に問われる危険性がありますし、相談者の不動産業者及びオーナーも罰則に問われる危険性が出てきてしまいます。
意外と、こういった点に疎い業者は少なくなく、実際に通知書等を借主に出してしまい、交渉している業者もあると思われます。
上記の点からすれば、不動産業者がギリギリできるのは、賃料増額に関するお願いといった書面を借主に出す程度ではないでしょうか（これでもアウトになってしまう可能性はあるとは思いますが…）。
弁護士法違反にならないように、こういった問題はオーナーであれ、管理業者であれ、弁護士に相談しなければいけない、ということを頭の片隅に入れておいていただけるといいと思います。
2024年10月9日 ご執筆c様
（※ 掲載内容は、執筆当時の情報をもとにしております）