（不動産に関する物権の変動の対抗要件） 【※ 本条解説へ移動する】
第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
民法 第二編 第一章 総則 条文一覧
以下、解説です。
【民法177条解説】
不動産の所有権は『物権』です。物権は、当事者の意思表示によって移転します（民法176条）。しかし、不動産のような占有を伴わない物権の得喪に関しては、意思表示のみでは所有権の移転が第三者からは分かりにくいため、登記をしないうちは不完全な権利であると考えられています（通説）。
そうだとすれば、例えば、AとBがA所有不動産の売買契約を締結した直後（所有権移転登記は未了）に、Aが同じ不動産についてCと売買契約を締結するような事態が生じえます。このような場合、BとCのどちらが真の所有者となるのでしょうか。不動産を二重譲渡した場合に生じる所有権をめぐる問題のことを『対抗問題』と言います。
このような不動産の対抗問題を解決する方法として、本条では「登記をしなければ第三者に対抗することができない」と定めました。つまり、登記をしなければ、第三者に対して自身が所有者であることを主張することができない、登記をして初めて完全な所有者となる、という意味です。また、ここでの登記のことを、『対抗要件』といいます。同じ不動産について対抗要件を備えた者が複数いる場合、先に登記を備えた者が優先します。したがって、仮に後から売買契約を締結したとしても、先に登記を備えた場合には優先されることになります。
【第三者】
ここで言う第三者とは、
①当事者や包括承継人以外の者
②登記が欠けていることを主張する正当な利益を有する者
と言われています。
先ほどの具体例で言うと、Bにとっては、Cは当事者や包括承継人ではなく、かつ、C自身も不動産の所有者だと主張する正当な利益を有する立場ですので、「第三者」に該当します。反対に、CにとってのBも同じ立場です。
【第三者に当たらない人】
上記の第三者に該当しない場合には、登記なしで自己の権利を主張することができます。
①無権利者
所有権など正当な権利を持っていない者は、登記が欠けていることを主張する正当な利益がなく、第三者には該当しません。
②不法行為者、不法占拠者
購入した不動産に、不法占拠者がいる場合、登記がないと自己の所有権を主張できないとするのは酷ですので、登記なしで退去を請求することができます。
③背信的悪意者
AとBが売買契約を締結していたことについて、Cが知っていたような、単なる悪意の場合、Cも第三者に該当します。もっとも、Bを困らせるような意図をもってCとAが売買契約を締結した場合、そのような意図は背信的悪意と捉えられ、第三者には該当しません。その他にも、Bの登記を詐欺や脅迫で妨げるような行為をした者も背信的悪意があると言えます。
2022年1月18日 ご執筆U様
（※ 解説内容は、執筆当時の情報をもとにしております）